denvilinside (denvilinside) wrote,
denvilinside
denvilinside

Categories:

Пара строк о покупке жилья в Новой Зеландии

Оригинал взят у phlegmone в Пара строк о покупке жилья в Новой Зеландии

Про свой опыт съемного жилья в Новой Зеландии я написал в прошлый раз, теперь пришло время написать пару строк про покупку дома в Новой Зеландии. В интернете полно полезной информации об этом процессе, я же распишу такую выжимку, которую хотел бы сам прочитать до начала поиска.


Купить дом в Новой Зеландии очень просто. Сейчас, конечно, первопокупщиков (тех, кто покупает жилье первый раз в Новой Зеландии) прижали, подняв первый взнос до 10-20%. Но еще недавно было достаточно 5%, чтобы получить кредит от банка под 5-6% годовых.

Поиск дома. Здесь все просто - идешь на трейдми, смотришь, что есть на рынке, выбираешь интересные предложения и либо едешь смотреть на жилье в часы открытых дверей или связываешься с агентом и назначаешь время просмотра. Есть три основных способа продажи домов в НЗ - это аукцион, тендер и обычный. Хоть аукцион - это еще тот цирк с конями, я остановлюсь только на последнем, так как, мне кажется, он лучше всего подходит для покупки первого дома.

Обычный способ - это вот он дом и вот его цена, за которую продавец готов отдать, не глядя. Как мне видится, задача покупателя заключается в том, чтобы сбить цену и начать процесс покупки на устраивающих его условиях, но об этом ниже.

Следующая штука, на которую обращаем внимание - это тип владения земли. Их несколько видов, подробнее можно осмотреть например здесь. Что может быть лучше чем быть простыми собственниками земли без каких либо заморочек? Ничего! Так что выбираем самый простой тип - fee simple (freehold), на остальное можно не смотреть.

Материал дома. Здесь все просто. Гипсовые (plaster) дома - это зло, если только вы только не хотите потенциальной головной боли с возможными протечками и так далее. Даже если с протечками все будет нормально, все равно plaster-дома имеют на столько хреновую репутацию в НЗ, что в будущем будут проблемы с продажей этого дома. То есть кирпич - ок, hardiplank - ок, wheatherboard (сайдинг) - ок, plaster - пропускаем мимо.

Действующие лица, задействованные в процессе:
- Вендор/продавец - тот человек, которые продает свое жилье. Если вендор действует через агента (что почти всегда так), то скорее всего вы его никогда не увидите, а может быть и не услышите.
- Агент - персонаж, с которым придется иметь больше всего дел. Нужен для того, чтобы помочь продавцу и покупателю найти друг друга и договориться об условиях покупки. Роль заключается в размещении рекламы дома, показ его потенциальным покупателям, заключение договора купли-продажи, быть посредником в переговорах и в целом оказывать всяческую помощь. В целом нейтральный и должен помогать обоим сторонам, но так как ему платит вендор, то он по умолчанию защищает его интересы.
- Брокер - этот тот, кто помогает с получением банковского кредита. Вообще, можно легко обойтись без него, если прийти в банк и запросить ипотеку на прямую. А можно обратиться к брокеру, и он вместо вас свяжется с нескольким банками и поможет выбрать лучшие условия. Получает комиссию от банка за совершение сделки, то есть для покупателя его услуги бесплатны.
- Юрист - занимается оформлением сделки, добывает документы на дом и проводит финансовую составляющую. Появляется в тот момент, когда продавец и покупатель уже достигли соглашения по условиям купли-продажи. Это первый человек, которому нужно будет заплатить, а до этого все было бесплатно.
- Строитель - опциональный персонаж, который проверяет все ли в порядке с домом. Ответственность на себя не берет, но может быть полезен, особенно, если под рукой нет человека, кто разбирается в строительстве. Оплачивается покупателем.
- Оценщик - оценивает стоимость покупаемого жилья. Понадобится только в момент оформления кредита. Оплачивается покупателем.

Переговоры. Итак, допустим появляется интересное предложение, вы его смотрите, задаете вопросы агенту, оно вам нравится. Все хорошо. В принципе, уже в этот момент можно выкатить предложение (offer) по покупке. А можно сделать паузу в несколько дней, подумать, осмотреть район, соседские дома и наведаться в дом второй раз. Во время повторного осмотра обычно вскрываются дополнительные детали, которые могут оказаться важными.

Если все ок, то время выкатывать предложение. Сообщаем агенту о данном желании, который только этого и ждет. Договариваемся с агентом на удобное время, чтобы заполнить бланк предложения, на каких условиях вы готовы купить жилье. Здесь прежде всего надо определиться с суммой. Для этого хорошо бы представлять, сколько это жилье может стоить. И здесь получается так, что чем больше посмотрел домов, тем лучше, так как в голове уже могут иметься представления о том, что сейчас происходит на рынке. Так же может помочь "оценка стоимости жилья" RV, которая могла быть сделана пару лет назад, что может быть неплохим ориентиром. Ну то есть например дом два года назад оценили в 400 тыс. нзд. Допустим жилье поднялось в этом районе за это время в среднем на 25%. Следовательно можно считать, что рыночная цена пляшет где-то рядом с 500 тыс. В любом случае имеет смысл выкатить цену меньше и посмотреть, что получится.

Дальше можно включить всяческие условия, например:
- отчет строителя (building report)
- LIM and Title- информация по земле и зданиям на нем. Показывает в том числе, что все ок и построено без нарушений.
- финансовые условия
- количество дней, за которые вы успеете проверить все условия

В целом, чем больше условий, тем лучше для вас, так как у вас может быть больше причин соскочить с процесса покупки, если что-то не так. Чем меньше условий, тем, соответственно, лучше для вендора.


Грубо предложение о покупке может звучать так: "Я куплю этот дом за ХХХ, если меня удовлетворит отчет строителя, юрист не найдет никаких нарушений, мне понравится информация о жилье и банк соизволит выдать нужную сумму на покупку дома. Если все условия будут удовлетворены, то я заплачу XX (обычно 10% от ХХХ) депозита и в течении стольких-то дней перечислю остальную сумму."

Далее агент пересылает предложение продавцу, тот либо соглашается или не соглашается с условиями, либо меняет их на те, при которых он согласится продать дом. После чего агент возвращается к покупателю, и он уже делает следующий шаг. Это может быть очень быстро, а может растянуться на недели. Если стороны достигли соглашения, то итоге получается бумажка многократно перечеркнутая (особенно в районе суммы), которая называется condition offer. На этом моменте все шутки закончились и пора переходить к активной фазе.

Активная фаза - это когда пора связываться с юристом (если нет
такового, то найти) и заказывать у него проверку Title (опционально LIM, так как это можно сделать самому). Параллельно нужно связываться с банком/брокером и запускать процесс получения кредита, заказывать инспекцию от строителя. Позже банк запросит сделать оценку стоимости покупаемого жилья, для этого нужно будет связаться с оценщиком. На все это дело может уйти до пары недель. Если кому-то (строитель, оценщик) нужно попасть в дом, то смело связываем его с агентом и тот все для них организует.

В общем, спустя какое-то время, когда все проверки прошли и что-то пошло не так, например банк денег не дал или строитель нашел серьезные проблемы в доме, то с процесса покупки можно свинтить. Для этого условия в договор и списывались. Если например строитель нашел какие-то мелкие косяки, то можно попросить продавца исправить это и уже переходить к следующему шагу.


Последний шаг. Как только все условия удовлетворены, то договор переходит в фазу без условий и пора платить депозит, который перечисляется на трастовый счет агенства и ситуация становится уже совсем серьезной. Хоть до получения ключей еще далековато, но уже можно считать, что покупатель уже владелец дома. Остается подписать последние бумаги у юриста, который провернет с банком остаток финансовой операции. Подождать, когда деньги найдут своего нового хозяина, после чего можно ехать в агентство, получать ключи и ехать в свой новый дом пить шампанское. Банковский счет лучше проверять на следующий день...


Tags: Новая Зеландия, Фото
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments